Среди вопросов, которые поступают в адрес Портала коммунальной грамотности, немало касающихся деятельности товариществ собственников. В нашей подборке — наиболее часто встречающиеся из них.
Можно ли повторно обратиться в правление товарищества собственников с инициативой проведения внеочередного общего собрания по вопросам, решения по которым уже приняты ранее по результатам общего собрания?
Согласно п. 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 (ред. от 29.08.2016) «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»:
– решение по вопросу выбора способа управления общим имуществом считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения от общего количества всех участников совместного домовладения;
– решения по вопросам, касающимся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества собственников или организации застройщиков, иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы членов товарищества собственников или организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, считаются принятыми, если на общем собрании членов товарищества собственников или организации застройщиков либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали более двух третей членов товарищества собственников или организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, от их общего количества;
– по вопросу уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки решение считается принятым, если на общем собрании членов товарищества собственников или организации застройщиков либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены товарищества собственников или организации застройщиков и собственники объектов недвижимого имущества, не являющиеся членами этой организации;
– решение по вопросу реорганизации и ликвидации товарищества собственников или организации застройщиков, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов считается принятым, если на общем собрании членов товарищества собственников или организации застройщиков либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены товарищества собственников или организации застройщиков;
– решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников или организации застройщиков, считаются принятыми, если на общем собрании, на котором присутствуют члены товарищества собственников или организации застройщиков, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за их принятие проголосовали члены товарищества собственников или организации застройщиков, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества;
– решения по вопросам, отнесенным законодательством к компетенции собрания уполномоченных, считаются принятыми, если на собрании уполномоченных, на котором присутствуют уполномоченные, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества, за их принятие проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
Если на первоначальном внеочередном общем собрании были соблюдены указанные условия, то решение общего собрания считается принятым и обязательным для всех членов ТС.
Формального запрета на инициирование нового общего собрания по уже разрешенным вопросам законодательство не содержит.
Тем не менее это зависит от характера вопроса. Например, утверждение сметы производится 1 раз. В дальнейшем в смету могут вноситься изменения и именно они будут утверждаться. А вот вопрос об утверждении сметы повторно рассматриваться не может.
Другой пример — досрочное прекращение полномочий председателя правления. Этот вопрос можно предлагать в повестку дня неограниченное количество раз. Но если такое голосование уже было, то при новом предложении того же вопроса правление может потребовать от инициатора пояснить, какие обстоятельства изменились. И при отсутствии изменений правление вправе отказать во включении соответствующего вопроса в повестку общего собрания.
В какие сроки, в случае получения отказа правления товарищества, инициатор проведения внеочередного общего собрания вправе его созвать?
Согласно ч. 2 п. 7 ст. 215 Жилищного кодекса Республики Беларусь правление товарищества собственников обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников в течение семи дней с даты получения предложения местного исполнительного и распорядительного органа, письменного требования ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества.
При отказе правления товарищества собственников в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения такого собрания вправе сами созвать внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников. Инициаторы проведения такого собрания информируют членов товарищества собственников о принятом ими решении в порядке, установленном пунктом 8 настоящей статьи.
Письменные уведомления о проведении общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников должны быть направлены правлением (председателем правления) товарищества собственников каждому члену этого товарищества (уполномоченному) не позднее десяти дней до даты его проведения. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, дата, место и время его проведения, повестка дня, которая может быть дополнена или изменена решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников (п. 8 ст. 215 ЖК).
Таким образом, провести внеочередное собрание можно по истечении 7 дней с даты подачи предложения правлению ТС. А дата проведения должна быть определена с учетом того, что уведомления о проведении общего собрания должны быть направлены не позднее десяти дней до даты его проведения.
Вправе ли инициатор проведения внеочередного общего собрания включить в повестку дня вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества, нанятого по контракту, при условии, что председателем трудовое законодательство не нарушено?
Вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления относится к компетенции общего собрания. В соответствии со ст. 257 Трудового кодекса Республики Беларусь, помимо оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, трудовой договор с руководителем организации может быть также прекращен по следующим основаниям:
1) проведение в отношении организации процедур экономической несостоятельности (банкротства);
2) принятие собственником имущества организации или уполномоченным им органом соответствующего решения о прекращении трудового договора.
Таким образом, досрочное прекращение полномочий председателя правления возможно и без нарушения им трудового законодательства, просто на основании решения общего собрания ТС.
Общим собранием ЖСПК было принято решение о внесении изменения в Устав. Введена штатная единица управляющего с выполнением функций председателя. На данное решение имеется протокол общего собрания с подписями собственников квартир. Законно ли данное решение?
Согласно п. 1 ст. 191 Жилищного кодекса деятельностью правления организации застройщиков руководит председатель правления, избираемый на три года. Председателем правления избирается гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедший образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом, если иное не установлено законодательством, кандидатура которого согласована местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом.
Председатель правления — особый единоличный орган управления, его статус и полномочия определены законом. Он избирается особым образом. В частности, его кандидатура согласовывается местным исполкомом (п. 1.4 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 (ред. от 29.08.2016) «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»).
Законодательство не предусматривает возможности передачи функций председателя правления какому-либо наемному работнику.
Само по себе введение в штатное расписание должности «управляющего» законно, а вот наделение его функциями председателя правления неправомерно.
Отметим, что утверждение штатного расписание производится именно председателем правления после согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации застройщиков (п. 2 ст. 191 ЖК).
Бухгалтер ЖСПК распределяет дополнительные взносы на покрытие убытков на все квартиры, в независимости от их размера и количества зарегистрированных жильцов. Правомерно ли это?
Согласно п. 7 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников для покрытия убытков организации застройщиков, товарищества собственников.
Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством (п. 1 ст. 166 ЖК).
В силу п. 1 ст. 169 ЖК доля члена ЖСПК в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади всех помещений жилого дома ЖСПК.
Поскольку убытки у ЖСПК возникают именно по причине несения затрат по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества, то и дополнительные взносы на покрытие убытков должны распределяться пропорционально общей площади принадлежащего гражданину помещения (квартиры) в общей площади всех помещений жилого дома ЖСПК.
Правомочно ли общее собрание товарищества собственников большинством голосов устанавливать доплату за санитарную уборку вспомогательных помещений к уже существующему тарифу (установленному государством)? Можно ли отказаться платить?
Убытки, которые возникают в связи с тем, что оплата по тарифу не покрывает фактические затраты на оказание этой услуги, возмещаются отдельно согласно письму Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 24.03.2014 № 06-19/84.
В случаях, когда фактическая себестоимость коммунальных услуг выше доходов, получаемых от населения по субсидируемым тарифам, организации, осуществляющие обслуживание жилых домов, в том числе и ТС, ЖСПК, вправе обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за возмещением части расходов из бюджета.
Решениями местных исполнительных и распорядительных органов утверждаются (уточняются) нормативы на убытки не обслуживаемого организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищного фонда по каждому виду жилищно-коммунальных услуг. Возмещению подлежат фактические убытки текущего финансового периода по жилищно-коммунальным услугам для населения, но не выше установленных нормативов на убытки.
Если установленные тарифы для населения, а также полученные из местного бюджета субсидии не обеспечивают полное возмещение затрат на оказание жилищно-коммунальных услуг населению, организация застройщиков может направлять на возмещение затрат и другие источники, такие как суммы начисленной арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения в жилых домах, а также в административных зданиях, если в них расположены жилые помещения, суммы перекрестного субсидирования по коммунальным услугам (если это имеет место), средства по договорам с организациями на участие в расходах по содержанию жилищного фонда, пени, комиссионное вознаграждение за сбор жилищно-коммунальных платежей, проценты банка за размещение на депозитных счетах временно свободных средств (кроме процентов, поступающих на субсчет, предназначенный для аккумулирования отчислений нанимателей и собственников жилых помещений на капитальный ремонт жилого дома).
В случае невозмещения указанными выше источниками затрат по оказанию жилищно-коммунальных услуг населению общее собрание членов товарищества собственников, организации застройщиков в соответствии со своей компетенцией могут принять решение о возмещении убытков за счет дополнительных взносов ее членов.
Дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников для покрытия убытков организации застройщиков, товарищества собственников (п. 7 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Размер, состав и порядок внесения дополнительных взносов определяются уставом товарищества собственников, организации застройщиков.
Согласно ст. 209 ЖК, размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов обязательно указывается в уставе ТС.
Кроме того, размер и порядок уплаты дополнительных взносов может быть установлен общим собранием ТС в соответствии со ст. 215 ЖК.
Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества собственников (п. 3 ст. 215 ЖК).
В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.
Все члены ТС обязаны вносить дополнительный взнос в размере и порядке, предусмотренном уставом либо решением ТС, без заключения каких-либо договоров и дополнительных соглашений.
Таким образом, вы не можете отказаться от уплаты дополнительного взноса на покрытие убытков в связи с затратами на санитарное содержание вспомогательных помещений.
«Портал коммунальной грамотности населения» http://gkx.by
